成功案例

涉及夫妻共同财产的房屋处分时如何认定其效力?

作者:靳双权 来源:找法网 日期:2017年09月13日

  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)


一、原告诉称


原告侯小英诉称:我与刘子新系夫妻,2004年,我二人以刘子新的名义在顺义区某小区购得别墅一栋,在银行共同办理了房屋按揭贷款。刘子新曾于2009年中风,部分思维能力受到影响,语言功能受损,为此其曾到美国治疗了三个月,后回到国内继续治疗。在国内治疗期间,刘子新未经我的同意和授权,与张晓亚、三新联公司恶意串通,在均明知该别墅系我与刘子新的夫妻共同财产的情况下,签订了《房屋买卖合同》,将别墅以远低于市场价格出售给张晓亚。后又在网签和过户手续都存在严重违法违规行为的情况下,办理了房屋过户手续。另外,张晓亚已结婚,其家庭条件并不符合北京市现行购买房屋的政策,为了达到购买该房产的目的,张晓亚未如实申报其家庭情况,与三新联公司合谋骗取了行政主管机关的审批。根据相关法律规定,恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效,此外,共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,应认定无效。故刘子新与张晓亚就涉案房屋的买卖应该认定为无效。为了维护我的合法权益,特向法院起诉,请求法院依法判令确认张晓亚与刘子新签订的买卖合同无效,刘子新赔偿我经济损失80万元。


二、被告辩称


被告张晓亚辩称:侯小英与刘子新持有台湾护照,享有美国永久居留权,对其夫妻财产关系及涉案房屋的共有权和处置权作出认定,应适用美国相关法律或台湾地区法律,而不应适用中国大陆法律;涉案房屋交易是完全正常的房屋买卖交易,刘子新系房屋登记薄记载的唯一所有权人,且刘子新在房屋买卖合同中保证其为唯一所有权人,房屋权属登记部门在过户程序中亦不审核卖方的婚姻状况、不要求卖方配偶签字,我在签约时完全有理由相信刘子新系涉案房屋的完全权利人,有权处分涉案房屋,故我受让涉案房屋时是善意的;我以合理的价格受让涉案房屋且支付了全部购房款并完成过户,与刘子新、三新联公司之间不存在


恶意串通,损害侯小英合法权益的情况。备案合同没有违反法律强制性规定中的效力性规定,不应认定为无效合同。因此,侯小英在本案中提出的诉讼请求没有任何事实与法律依据,请求法院依法驳回侯小英的起诉或全部诉讼请求。


三、审理查明


经审理查明:侯小英与刘子新系夫妻,二人于1974年在美国登记结婚。2004年6月17日,刘子新(买受人)与房地产开发有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定刘子新以美元695000元购买到涉诉房屋。2008年7月17日,取得《房屋所有权证》,房屋所有权人登记为刘子新。


2011年4月27日,刘子新(出卖人)与张晓亚(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定出卖人向买受人出售涉案房屋,成交价格为人民币1920万元,签订合同时支付定金人民币150万元,买方在5月20日前支付卖方定金和卖方银行还款外剩余房款,约人民币17200000元的房款,全部付清。


2011年4月27日,张晓亚通过银行转账向刘子新支付定金人民币150万元。同日,刘子新出具收款收据,载明收到张晓亚购买涉案房屋定金人民币150万元。2011年5月4日,张晓亚通过银行转账向刘子新支付85000美元。


2011年5月20日,刘子新(甲方)与张晓亚(乙方)签订《补充协议》,确认涉案房屋成交价格为人民币1920万元,同时约定就该价款的支付方式进行调整。同日,张晓亚就涉案房屋交易向税务所缴纳契税人民币137100元。


2011年5月23日,张晓亚通过银行转账向刘子新支付美元215万元。2011年5月24日,刘子新出具收据,载明“兹收到张晓亚先生购买×××号楼的房款金额如下:美金八万五千元整;人民币八千五百元整;人民币八万三千二百七十二元整;美金二百一十五万元整。”同日,张晓亚将房屋抵押给某商业银行,该银行向张晓亚发放贷款人民币307万元,并直接划转至张晓亚指定的刘子新银行账户。


本案审理中,依据侯小英的申请,本院调取了涉案房屋的登记档案,该档案中的买卖合同为张晓亚与刘子新于2011年5月23日签订的《存量房屋买卖合同》。侯小英认为网签合同为涉案房屋的买卖合同,成交价格远低于市场价格,该合同属于恶意串通合同,应认定为无效合同,并据此变更诉求,要求法院确认张晓亚与刘子新签订的购买涉案房屋的存量房屋买卖合同(网签合同)无效,同时认为涉案房屋内有侯小英的个人财物约80万元,因刘子新出售房屋丢失,刘子新称已快递回美国,但没有收到,因此请求法院判令刘子新赔偿。侯小英同时还坚持认为,刘子新无权处分夫妻共同财产,其签署的房屋买卖合同应认定为无效合同。


侯小英另提交署名为“李×”的《证明》以及某律师事务所驻北京代表处张晓亚律师简介,据此主张张晓亚作为法律专业人士,在涉案房屋交易时即明知房屋系侯小英与刘子新的夫妻共同财产而不征求侯小英意愿,存在主观恶意。张晓亚对此不予认可,其主张在签约时其完全有理由相信刘子新系涉案房屋的完全权利人。


诉讼中,侯小英提供电话录音、证人证言,欲证实侯小英离开中国并非抛弃刘子新,刘子新不存在因生活所迫不得不卖房的情形,刘子新出售房屋未征得侯小英的同意。侯小英另提供证人程×出庭作证,欲证明张晓亚在购房之时已经知道侯小英不同意出售房屋。该证人出庭时陈述:在侯小英和张晓亚发生争议第一次见面,张晓亚知道侯小英是刘子新太太时没有很惊讶,也没有要看身份证件,张晓亚的亲属还问起刘子新的女儿在美国学习如何,看上去很了解刘子新的家庭情况。张晓亚则称,当时发生争议没有讨论共有的问题,侯小英强调院子里的汽车、首饰和一些贵重物品,因此报警调查;其在国内第一次购二手房,在香港或台湾买房不管卖方是否结婚,只需要看房产证登记业主是谁。


本院另查明,张晓亚于2013年1月21日,按照1920万的交易价格补缴契税438900元。


张晓亚提供房地产评估有限公司于2011年5月23日出具的《房地产估价报告》,该报告载明涉案房屋在2011年5月21日估价时点的抵押价值总值为19034205元。张晓亚据此主张涉案房屋买卖价款高于评估价格,不存在恶意串通的问题。侯小英对此不予认可。


涉案房屋登记档案中的《房屋登记询问笔录》载明,建委工作人员询问刘子新申请登记房屋是否为共有房屋(包括夫妻共有),刘子新回答否。刘子新称涉案房屋系夫妻共同财产,但登记在其一人名下,其可以处分。侯小英认为刘子新无权处分涉案房屋。


侯小英另对双方之间215万美元的支付提出异议,张晓亚提供经香港律师公证的银行出具的入账通知书复印件证实其于2011年5月23日向刘子新支付215万美元,刘子新提供对其账户查询的公证书证实其通过银行收取了张晓亚支付的215万美元。侯小英对此不予认可。


上述事实,有《商品房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋购买居间委托协议》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《个人房产抵押贷款合同》、《证明》、《房地产估价报告》、收据、票据、公证书、调查笔录以及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证


四、法院判决


驳回原告侯小英的全部诉讼请求。




五、资深房产律师靳双权点评


本律师认为:侯小英起诉要求确认张晓亚与刘子新签订的涉案房屋网签合同无效,理由有二,一是无权处分,二是恶意串通。因此,本案的审理应围绕这两个问题。


1、无权处分问题。


本案原告侯小英及被告刘子新均为台湾籍,依据中华人民共和国相关法律及司法解释的规定,人民法院审理涉台民商事案件,应当适用法律和司法解释的有关规定;不动产物权适用不动产所在地法律;当事人没有协议选择合同适用的法律的,应当适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中,涉案房屋所在地为北京,诉争的房屋买卖合同签订于北京,现侯小英起诉要求确认买卖合同无效,应当适用中华人民共和国相关法律及司法解释。


《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。本案中,侯小英认为涉案房屋系夫妻共同财产,刘子新与张晓亚签订买卖合同,属于无权处分,要求确认买卖合同无效。刘子新则认为,涉案房屋的确为夫妻共同财产,但登记于刘子新一人名下,其有权进行处分。依据相关司法解释的规定,无权处分并非认定合同无效的法定依据,无论刘子新出售涉案房屋的行为是否属于无权处分,侯小英据此主张涉案房屋买卖合同无效,人民法院无法支持。


2、恶意串通问题。


《中华人民共和国合同法》明确规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据已查明的事实,张晓亚与刘子新之间的价款支付均为银行转账,金额的确为1920万元,钱款支付时间均依据双方2011年4月27日签订的买卖合同及2011年5月20日签订的补充协议。侯小英否认这两份协议的真实性,但未提供充分证据予以证实。侯小英主张张晓亚与刘子新恶意串通,但侯小英提供的证人仅陈述张晓亚知道侯小英为刘子新配偶不惊讶、张晓亚的家人知晓刘子新有女儿在美国学习,该证据尚不足以证实侯小英的主张。结合不同地区的法律对夫妻处分财产、物权登记的公示效力的确有不同规定,涉案房屋已转移登记至张晓亚名下,侯小英主张张晓亚、刘子新、三新联公司恶意串通,证据不足。


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